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??新浪樂居訊（編輯 張茜雯）南京在國慶期間出瞭史上最嚴厲新政，之後南京樓市又出現瞭各大奇觀：認購量暴跌、連夜排隊開購房證明、部分剛完婚的人又忙著復婚……這些現象說明南京樓市是不是要開始進入冷凍期瞭呢？我們還能不能買房？
??今天下午有三位大咖來到樂居直播間，分別是：
??雲龍山98號自媒體人朱福林（被粉絲譽為南京樓市的一股清流，鐵粉請自覺轉發）
??新華日報高級記者汪曉霞（曉霞姐最後一段話讓買不起房的剛需小編感受到絲絲入扣的溫暖）
??南京新浪樂居主編沙文蓉 （這是我們敬愛的溫柔美麗大方的領導）
??另外我們的主持人是樂居的直播小紅人周露。
??視頻在此
??但考慮到無WIFI黨的需求，小編嘔心瀝血精編出文字版（括號裡面都是小編在胡說八道），以下是正經內容。
??問題1：南京樓市在速凍嗎？哪個板塊風險最大？
??朱：現在正在進入這個過程中，但最終凍不凍得起台中二手冰櫃收購來不好判斷。據我所知，城北某些樓盤90%的意向客戶都被凍住瞭，但有些地方，比如河西南，想買的人還是很多的。速凍這個詞用在標題上比較有噱頭，但從理性來看不能這麼早就下定論。
??沙：地王的泡沫效應導致房價飆升的板塊未來可能會下跌，但是有些配套利好適合自住的地方，可能風險就比較小。
??朱：各板塊風險差異很明顯，漲得慢的抗風險肯定小，漲得太快風險比較大。物價局之前限價限得最狠的板塊現在更安全。
??（兩位說得是哪？假裝什麼都看不懂的樣子。）
??周：我本來準備在麒麟買套二手房，5號去看的，當時說190多萬，當晚就出政策瞭，二手廚具收購第二天中介主動打電話說可以降到170萬。這時我反而不想買麒麟瞭，擔心後期價格還會跌。（即使是半個業內人士也難免進入“買漲不買跌”的俗套）
??沙：出現什麼現象意味著房價真的降瞭？我舉個例子，比如售樓處被砸。
??汪：實際上我們可以去琢磨一下中央流傳出來的一些講話，包括這個李總理的，李總理是說，一線要控制，二線要穩住，這個“穩”字的含義起始大傢可以去琢磨一下。然後副總理說，主要是遏制房價過快上漲，而不是說讓房價下跌，我們可以看到的是地方政府現在正在做的一個事就是，10月份的房價不能漲，然而並沒有說讓它跌。未來我們可能看到很多地方城市的房價會有團體下跌的趨勢，但並不意味著房價本身就跌瞭。而是一個漲幅的放緩。
??朱：我不知道這輪調控會深度到什麼程度，既然是政治任務，非市場規律性會更加明顯。你用經濟數據推測不出來什麼，隻能邊走邊看。另外930會議是有個大背景的，是人民幣加入SDR，現在匯率壓力很大，匯率和樓市怎麼保怎麼選擇？所以這輪調控的深度和周期都很難判斷。現在我公眾號後臺也有很多人問我到底怎麼買房，其實買房就像買內衣一樣，自己的需求自己最清楚。一個人突然跑過來問我：朱老師，你給我推薦款內衣吧。這我怎麼能推薦？（關於內衣，小編可以推薦）
??問題2：那麼拿現在對比2011年樓市政策，你們怎麼看？
??朱：參照2011年的限購意義不大。我們都知道政府對樓市的態度，但特別尷尬的一點是，政府對市場的調控總是陷入”一松就瘋一抓就死“的狀態。要達到樓市穩健上漲的狀態很難。我的擔憂是，這輪史上最嚴調控是不是會誤傷很多人？我覺得房價會跌，一定會跌，必須跌。跌到什麼程度我不知道。最好的狀態是微跌可控，大跌是絕對不允許出現的。跌是大概率事件。
??汪：我理解的小朱的意思，房價未來肯定會是一個“分化”的跌；我們可能看到房價整體上是沒降的，但是有些板塊，比方說麒麟、江北板塊可能房價會有所下降，然後把整體的勢頭是拉下來瞭；未來可能是這樣一種“跌”。（汪老師順便把第一個問題的答案說出來瞭）
??暴露年紀的問題3：關於南京樓市各位老師有沒有印象特別深刻的事？
??沙：我印象比較深的是2011年仙林湖的“萬保之爭”。（仿佛聽到瞭街邊叫賣的聲音：吐血跳樓價 隻要9千9）
??汪：萬科其實經歷瞭幾次這樣的情形，比如2008年的萬科（金域藍灣）降價瞭三千八百多。
??朱：2010年以後房企都發現高周轉保障資金鏈才是最關鍵的問題，也慢慢的發現把品質做得特別好或者慢慢買追求高利潤化是不行的。隻有高周轉才是企業發展壯大的不二法門。南京房企這麼多，有哪個是認認真真做產品的，我覺得一個都沒有。我們參照廣州、深圳、重慶，這比起來差太遠瞭。（不會吧，南京房價可是重慶的3倍，品質竟不如重慶！）
??猝不及防轉移到問題4瞭：暴漲的房價是不是讓南京房子品質變差瞭？
??沙：南京的市場還是很難沉淀下來，降價會影響房子的品質，比如說河西南有些房子，反正房價賣的是一樣，所以做的好一點和做的爛一點其實是一樣的。這對市場是種傷害。
??朱：這輪房價大漲，開發商減配是必然的，70-80%都在減配。減配減得少的都能算是良心房企。
??汪：像河西南的一些精裝修樓盤也是在減配。
??沙：可能再過一兩年等到房子，就會有很多維權。我有個朋友某套房子的品質不是特別好，我問他會不會維權，他說這一輪可能不會，這套房子已經賺一倍瞭；他猜第三期的可能會維權，因為那時候他們買的已經是20000元/㎡多瞭。
??不按腳本走的問題5：現在到底該不該買房？怎麼買？
??朱：房地產市場接下來的情況會越來越像股市，因為板塊和產品都在分化，對投資人的要求會越來越高。我認為最重要的還是投資人的心態，你不要認為現在房價在漲你就馬上沖進去，或者說接下來樓市又要速凍瞭馬上出手，不要走極端，應該謹慎，根據自身的資金情況實際需求來判斷。
??沙：這輪我覺得要多考慮考慮自住。
??朱：前段時間我推薦剛需買新街口比較新一點的二手房，價格也便宜3萬/㎡左右，居住氛圍特別好。有些人是投資需求，遠一點近一點都無所謂，反正3-5年之後賣掉。所以買房特別難推薦，我又不知道你的實際需求，你的資金情況和工作等問題，我怎麼能推薦呢？
??依然不按腳本走的問題6：南京那些“日光盤”到底怎麼回事？
??沙：我們以前報道樓盤賣七八成就算已經賣得很好瞭，而現在所有開發商都希望每次開盤都賣到九成，甚至日光。
??朱：每個操盤手也都希望是6-7的銷量，這說明價格定的好。現在市場有那麼多樓盤宣稱自己”日光“我覺得相關部門有義務對這樣的數據進行核實，隻要把認購數據和1-2個月之後的成交數據做個公示就行瞭。這樣公示之後誰還敢隨便謊稱”售罄“？
??汪：這一輪樓市調控強調瞭房地產市場監管力度。市場的不透明性，是導致市場恐慌和混亂的一個源頭，因而加強房地產市場監管力度會有一個好的引導。（此處應有掌聲）
??朱：我們現在的房子不是房子，已經變成金融工具瞭。這是非常荒謬的，房子不僅改變瞭整個中國的產業經濟的佈局也改變瞭很多人的人生。
??7、接下來的問題已經提升到人生的高度瞭，請認真看。如果你不愛看小編總結為：人生不要隻想著房子，要多學習！
??朱：從人生層面來講，你的人生怎麼樣跟財富沒有多大關系。我覺得無論你在一線還是二三線城市，房子貴不貴都跟人生沒什麼關系。人生的餐飲設備回收意義不在於財富。
??周：那請朱老師給我們年輕人的生活一些建議。
??朱：我之前談這個也被很多人罵，說你勸年輕人多學習多周遊世界多談戀愛多喝酒害他們錯失瞭大好時機。人生的出口就隻有兩個，一個是哲學一個是宗教。如果你追求到瞭自己人生意義的話，再回過頭來看房子和財富會更清醒。
??買房的話我一般要大傢看30個以上的樓盤再作決定，看完以後你會更理性。在這輪調控之後，你現在買可以，2-3個月之後買也可以。著急的話現在可以出手。現在最焦慮的也不是剛需，而是之前把房子賣瞭現在手裡有點閑錢的人。
??年輕人最大的好處就是：年輕，有大把的時間。我覺得多讀書，考研考博或者出國看一圈對人生是非常重要的，人生的視野會開拓很多。
??我覺得中國人從小到大的教育都缺兩門課，一門是邏輯一門是哲學，哲學教你為什麼要這麼做，邏輯教你怎麼做。所以造成現在很多人價值觀出現偏差：買房是為瞭賺錢，賺瞭錢就去吃喝玩樂。
??人生也不能說隻有詩和遠方，方法論是方法論，實際還是有差別的，生活也要繼續。但我們不能像現在很多人一樣，唯房是瞻，要讓視野開闊一點。你想買房的時候要過觀察多思辨多學習多分析，這樣才能順利的買到房子。
??8、最後的總結
??沙：“雙限”之後，給剛需自住人群一個更好的機會。終於剛需族有機會和賣傢坐下來聊一聊。我建議大傢在買房的時候觀察下二手房市場，不要等買後到二手房市場出手不瞭。
??朱：我覺得這輪調控給行業帶來瞭機會，讓這個行業可以延續更長時間。對於投資者、剛需來說門檻更高瞭，未來買房要更加全面的分析比較。（總之，你要多讀書）
??汪：調控是在給市場帶給各方沉淀的一個機會。大傢都要沉下心來，好好思考：我們需要營造一個什麼樣的市場？我們身在其中的包括政府、開發商、買房人等各層面的，應該喊出口號：我們都是參與者。把自己的事情做好。開發商借此機會，該轉型的轉型，該把產品磨一磨的該磨一磨；政府也該思考，怎麼更好的引導市場平穩的發展，研討一下到底哪些是長效的手段，而不總是一驚一乍的反反復復地折騰，重蹈歷史覆轍，這對中國是一種折損。（最後一句無限循環……）
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